“多钥匙”户型越来越多
去年，杭州酒店式公寓中的LOFT产品就掀起了一股“双钥匙”风潮，就是将上下两层分割成独立的两个套房，各自配备独立的厅房厨卫。这种产品的一大推销卖点，就是对投资客来说，支付一套公寓的成本，可将房子分租给两户不同的租客，达到租金收益最大化。像去年的三墩紫荆花城（推广名：浙港国际）、东方世贸城、云潮美誉商务中心（推广名：和昌云潮）等都有类似的产品。
最近，继“双钥匙”之后，杭州市场上先后出现了“三钥匙”，甚至极致的“四钥匙”产品，颇为惹人关注。上周，我们就实地探访了位于三墩北紫金港科技城的绿城·西溪深蓝（推广名）以及西投滨江·五幸银座（推广名）两个项目。
号称首创“三钥匙”户型的绿城·西溪深蓝位于浙大网新产业园内，共有500多套精装LOFT，主力户型是33-65平方米，层高4.75米。除了绿城出品这一品牌背书外，“三钥匙”以及性价比是这个项目最大的看点。售楼部现场分别做了两套样板房，一套约34平方米的普通LOFT产品，另一套就是约65平方米的“三钥匙”户型。所谓的“三钥匙”就是进门后除了玄关为公共空间，一楼有单独的厨卫和卧室，二楼则是分割了南北两个带厨卫的套间，可以分租给三个租客，也可以成为楼下办公、楼上休息的小型工作室。
销售人员表示，单价上60多平方米的产品可能比普通LOFT还低一些，总价控制在200多万元，而30多平方米的产品总价基本在100多万元。据悉，上周末绿城·西溪深蓝已经首批开盘80多套房源，目前去化过半。
距离绿城·西溪深蓝十多分钟车程、位于紫西花语城（推广名：中国铁建·西湖国际城）对面的西投滨江·五幸银座还没正式开盘，但多套实体样板房已经开放，从20多平方米到60多平方米，层高4.79米。最极致的就是65平方米“四钥匙”户型，做出了5个房间，其中4个房间自带卫生间，但厨房为公共空间，每个房间并不大。除了“四钥匙”，25平方米的小户型也做到了“双钥匙”，双层套间设计，独立水电卫浴，还留出了走入式收纳空间。
据销售介绍，这批酒店式公寓的总价也会在100万元左右到两百多万元。
“神户型”背后是大跌的成交量
今年年中，就有机构给出了杭州酒店式公寓的成交数据，统计显示，2018年上半年杭州市区（不含临安、富阳，下同）酒店式公寓成交19178套，下半年迅速下滑至9348套，而今年上半年，杭州市区酒店式公寓共成交8943套，同比降幅达53.4%，相当于腰斩。
与此同时，销售酒店式公寓的佣金在上涨。有媒体曝出，今年上半年酒店式公寓成交排名前三的云潮美誉商务中心（推广名：和昌云潮），套均总价120万元左右，大部分房源是中介带看成交，每套房源佣金8万元；而2017年前后，类似的酒店式公寓产品，每套佣金一般不超过4万元。
我们在走访一些在售的酒店式公寓项目时也发现，几乎所有项目都开启了中介分销模式，而且同时有多家公司进驻，对于意向客户更是采取“人盯人”战术，销售压力显而易见。
“竞品多、市场下滑、租金回报率低等因素导致现在的酒店式公寓并不好卖。”一位销售人员直言。由于酒店式公寓这类产品以投资类客群为主，租金回报率是他们最看重的，但前几年行情大好，连带酒店式公寓价格上涨，随着租赁市场转冷，收益率下降，不少投资客开始观望；同时，在住宅调控政策趋紧的情况下，许多开发商转向开发酒店式公寓产品，以致市场同类产品一下子多了不少，在行情下行期，去化艰难。
也正是在这样的背景下，各类让租金收益最大化的“神户型”应运而生。
租金真的能“翻倍”吗？
作为最大的卖点，现实中“双钥匙”“多钥匙”户型真的能如销售说辞那样租金翻倍吗？从已经交付的项目租赁情况来看，“双钥匙”租金虽然在同类产品中占优，但却并不如开发商宣传的那么乐观。
首先，“双钥匙”这个概念还没有真正触动租赁市场。
三墩紫荆花城（推广名：浙港国际）是紫金港板块的酒店式公寓，其中部分户型为“双钥匙”产品。当我们以租客身份向附近中介了解租金水平时，他一下子就“识破”了，因为真正的租客根本不会提“双钥匙”，只问一室或者两室什么价格。
近日，广州旧改又喜提热搜，随着广州市住房和城乡建设局对《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目》《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作（2019-2020年度）》进行公开招标，标志着广州旧改进入加速阶段。
据统计，截至目前，广州市已批未完工项目251个，总面积达3126.52公顷，其中旧村项目多达38个。2019年有实质性进展的旧改项目为37个，合计面积745.85公顷。
多区旧村改造实质推进
在251个已批未完工项目中，旧村项目多达38个，其中黄埔占比最多，大约为14个；随后是荔湾，共有7条村；天河有6条村被提及，白云、海珠也有2~3条村被纳入。
这38个旧村中被列入“2019年有实质性进展项目列表”的，有海珠的沥滘村，白云的陈田村、小坪村，黄埔的萝峰村、沙步村、大塱村、黄陂村、红卫村，花都的横潭村，南沙的金洲村等，都在今年处于新开拆、新开工建设、新批复等阶段。
近日，越秀地产成功获得有“淘宝第一村”之称的里仁洞村项目旧改资格以及富力地产竞得花都区田美村东南经济社旧村全面改造项目，预期年内还将有更多旧村传出牵手企业进行深入改造的消息。
从地理位置上看，海珠区的沥滘村和新市头村，均位于中轴线附近，荔湾几个旧村则较靠近大型居住社区广钢新城、白鹅潭核心区以及大坦沙。黄埔的旧村面积普遍较大，仅黄埔沙步村总占地面积就达到163.14万平方米，约为杨箕、猎德的六倍。白云区的旧村则围绕白云新城，陈田村位于地铁2号线江夏站上盖，小坪村则位于白云新城西延区，整个白云西部今年都将进入快速发展期。
今年以来，各大房企不仅加大了对旧厂、旧村等改造介入的力度，还专门成立公司将其纳入核心业务范围。
比如，富力集团就在7月底官宣其富力城市更新集团于4月份正式成立，已签约改造的村庄超过二十个。在7月份拿下广州里仁洞村旧改项目的越秀地产在近年除了开展广州造纸厂旧厂更新改造项目外，还将通过打造里仁洞村发力旧村改造，打造集居住、艺术、都市、商业、办公、教育等于一体的广州南CBD国际新城。2019年上半年，时代中国已成功转化4个城市更新项目，相当于去年转化的总数量，总货值近319亿元。今年3月份，从化第一宗公开招标的旧村改造项目禾仓村确定牵手时代中国，预算总金额约46亿元。
荔湾旧村改造主要围绕广钢新城、白鹅潭核心区和大坦沙
荔湾被纳入已批未完工项目中的旧村主要有花地村、茶滘村、东漖村、河沙村、西郊村、坦尾村和鹤洞村，主要围绕广钢新城、白鹅潭核心区和大坦沙。茶滘村是2018年广州市旧村改造重点推进的项目之一，规模大约相当于5个杨箕村，2018年12月上旬茶滘村就开始建设两个城中村安置房项目。东漖村的合作企业是保利置业，在开发改造过程中，位于芳村中部，同样较为靠近白鹅潭核心区。河沙村、西郊村和坦尾村同属于大坦沙岛改造项目，这也是广州首个整岛规划、统一改造的试点，由凯德置地集团操刀，预期总投资近300亿元。广钢新城旁的鹤洞村则确定牵手方圆集团，拆迁补偿方案若通过率达八成有望年底动工。
目前荔湾的一手住宅供应大户仍然是广钢新城，大坦沙则处于双地铁盘同场竞技的状态。
白云旧村改造围绕白云新城
花都旧村改造围绕花都湖
被列入广州市已批未完工城市更新项目中的旧村，白云区目前不算太多，主要有陈田村、小坪村和田心村。陈田村和小坪村靠近白云新城，陈田村旧改由富力操刀，小坪村旧改由佳兆业作为合作企业，田心村已进入了首期拆迁复建阶段，合作企业为万科，将作为白云区同德围“突围”的南大门。花都横潭村是花都第一个公开招商的旧村改造项目，今年6月份经过村民公开投票表决确定了时代中国正式成为花都横潭村（河西联社）旧改项目合作企业，总投资预算约8亿元，较靠近花都湖片区。
从化被列入清单的主要有元洲岗村，该村位于从化太平镇，被105国道贯穿，附近最近的地铁站主要有赤草站，较大型的住宅项目包括碧桂园荔山雅筑以及人盛巴厘天地等。
黄埔旧村改造有地铁便利
广州日报讯 （全媒体记者 刘丽琴）数据显示，2019年，黄埔区计划批复城市更新全面改造项目27个，力争已批13个旧村改造项目完成拆迁安置签约率八成以上。据悉，2018年以来，黄埔区审查申报纳入城市更新项目库的项目共95个，纳入2019年城市更新年度计划项目共100个。可以看到，目前有实质进展的旧村改造项目，地段位置都相当不错，有地铁的便利，随着改造的快速推进，预计将持续为黄埔楼市带来可观的新增供应。
位于广州科学城东部的萝峰村旧改项目，从地段来讲，在地铁香雪站以东，香雪公园旁，自然是非常有吸引力的，目前进展也是相当快的。今年3月，《广州市黄埔区萝峰旧村改造实施方案》获得批复，今年6月，由星河湾打造的萝峰旧村改造项目展示中心正式亮相。
大塱村位于黄埔区萝岗中心地带，邻近黄埔区政府，在地铁萝岗和香雪站之间，是距离黄埔区府最近的旧村改造项目，由保利操刀。今年6月，《大塱村旧村改造实施方案》正式获黄埔区政府批复。根据改造实施方案，大塱旧村改造项目建新范围约16.04公顷，总建筑面积 53.02万平方米 。
沙步社区位于黄埔临港片区东部，占地面积约158.27公顷。今年3月，沙步村城市更新项目启动首期拆迁复建仪式，宣告黄埔区最大的“城中村改造”项目顺利奠基。
黄陂村所处地段位置极佳，南邻地铁六号线黄陂站，东近金峰站，交通便利。今年1月，黄埔区人民政府官网发布《关于黄陂社区长安片区旧村项目改造的通告》，明确表示，2019年1月17日起，黄陂社区长安片区旧村项目改造进入动迁和建设阶段。
红卫村位于黄埔区九龙镇，由四个社组成，村域总用地共约518公顷。其中，一社（亨美庄）、二社（亨美村）旧改工程由时代拿下，改造规划总用地面积25.78公顷，规划计算容积率总建筑面积83.08万平方米，预计总投资80亿元，已在2017年10月启动改造。合景决胜公司则牵手红卫村三社、四社。
海珠南沙多条旧村改造进展有条不紊
广州日报讯 （全媒体记者李凤荷）根据日前广州市有关部门公布的2019年37个有实质进展的旧改项目，海珠、黄埔、南沙等地均有旧村进入开拆或基础数据核查等阶段。
8月11日，海珠区沥滘村在原长江百货交易城举行盛大的复建房开工仪式，正式拉开沥滘村旧改复建的帷幕。位于沥滘振兴大街上的沥滘城中村改造签约中心也同日启用，村民可以就私宅改造前来签约。
2019年1月，海珠创新湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划正式落地，据透露，沥滘复建房资金共涉及128亿元，预计复建房的建设将需时3年。
记者从保利发展了解到，该集团参与的黄埔区红卫村旧改已进入基础数据核查阶段。此外，在2019年之前已进行的冼村和小新塘旧改也分别取得喜人的进展。冼村二期复建房已于8月15日顺利收楼，小新塘6000多套复建房已分配完毕。
今年6月初，星河湾参与旧改的萝峰村正式开放城市更新展示中心，多套复建房板房向村民开放，目前正在展开前期的动迁工作。
除了沥滘旧改取得重大突破外，珠光集团参与的从化东风村改造也在有条不紊地进行之中。根据改造计划，该村占地约419公顷，旧村改造将直接惠及东风村5000名村民，未来将建成“生态智城·滨河新区”。目前地铁14号线一期总站东风站就设在东风村附近，地铁的开通已为从化楼市带来新气象。记者从“广州从化发布”微信公号了解到，该公号于上周曾经发出过有关东风村的最新消息，主要是向大众和村民解释未来旧改的前景目标以及选择“国有证还是集体证”的区别。记者从珠光集团有关人士处了解到，东风村尚未就旧改后选择国有土地证还是集体证进行表决。
南沙幅员广阔，旧改工作也在如火如荼进行之中。在37个有实质进展的项目中，包括升龙集团参与的金洲村旧改。金洲村位于地铁4号线的金洲站附近，周边是南沙区最为成熟的商业和居住区域，金洲旧改将为村民改善居住环境。从市场供应来看，金洲目前以二手房成交为主，周边购房者一直等待金洲片区有新盘面市，相信旧改将可以进一步释出新增供应。此外，根据日前公布的《广州南沙新区横沥分区控制性详细规划》，从截至目前南沙各镇、街道规划的内容来看，未来横沥镇或许将成为南沙最强镇。南沙当地的微信公号认为，这对于横沥镇的所有村民都是一大利好，他们将可共享南沙大发展红利，让村民直接受益。横沥镇紧邻明珠湾区核心区，位处南沙未来的主中心城乡发展轴上，从控规来看，横沥镇未来的环境、配套、交通、医疗、教育等都非常优质便捷。
