但这并非全部的真相，事实上，从杭州楼市的潜在供应量看，2019年的杭州库存量仍不可小觑，除了在售项目还有大量房源待推之外，杭州市场过去3年土地供应高峰也逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。
此外，分化是当下的关键词，有的板块面临断档，而不少板块潜在供应量超乎想象，而2019年的杭州市场行情难回2016、2017年的高峰，竞争和压力，由此而生。开发商要做的就是摸清各板块真正的库存，避免后期投资“踩雷”。
基于此，中指研究院杭州分院对2016年以来杭州楼市所有在售和未售项目的可售房源进行一次大摸底，挖掘不同板块供求风险，以期为开发商拿地投资及营销提供一定参考！
01 2019全新板块库存分布图出炉
杭州住宅潜在供应2443万方，不到两年即可去化完毕
一般而言，楼市总供应量由两部分组成：
1、显性库存，即在售项目已领取预售证，但尚未达成销售的房源总量；
2、隐性库存，即尚未上市销售的房源，包括在售项目尚未领取预售证的后续房源，以及已取得土地、但尚未开发或从未销售的新增潜在房源体量。
显性库存和隐性库存两者之和才代表了楼市真实的供应量！
根据中指研究院杭州分院统计显示，2019年杭州市（含富阳、临安）总库存量高达2443万方，若以2018年杭城新上市房源套均116方的面积来计算，未来总体可预计住宅供应套数近21万套。如果按照近三年月均去化速度（119万方）来计算，预计不到2年即可去化完毕，出清周期处于健康的范围内。
其中，显性库存352万方，出清周期4个月（按近六个月平均速度计算），短期供不应求；隐性库存高达2091万方，需要一年半去化完毕。
细分到区域和板块颗粒，库存分化明显。
余杭区仍然处于供应第一档，共计有550万方的潜在体量。其中，未来科技城核心区板块近年来推出了较大体量的土地，供应总量高达106万方；崇贤新城、良渚新城和北部新城供应量次之，均在50万方以上，板块在售和待售房源均较为充足。
萧山区、临安区处于第二档，总库存量在300-500万方之间。萧山区总供应量450万方，房源主要集中在南部卧城（133万方，居各板块第2位）、萧山开发区（96万方）；临安区存量也惊人，尤其是青山湖科技城板块，供应量高达214万方，高居各板块之首，也是唯一库存超200万方的板块，风险亟需警惕。
江干区、富阳区、拱墅区、钱塘新区位于第三档，总供应量在100-300万方之间。其中，江干区以城东新城供应量最大，为88万方，艮北新城次之，丁桥、长睦两大刚需板块后期房源供应也较为可观；富阳区总供应281万方，银湖科技城库存总量超100万方，居各板块第3位，富春板块次之，总供应量78万方；拱墅区房源主要集中在申花板块，总库存约50万方，运河新城供应量也在30万方以上；钱塘新区供应房源主要集中在大江东区域的义蓬、河庄两大板块。
主城其余各区，滨江、西湖、之江、上城、下城，断档严重，总体量不足百万方。以上区域库存房源相对稀缺，多供应高端改善产品。
板块去化风险分化加剧，银湖科技城、南部卧城、城东新城等板块压力指数高企，主城核心板块、未来科技城、钱江世纪城等优质板块仍有较大的进入空间
一般来说，去化周期越长，板块的压力就越大。如果总库存按近三年平均去化速度计算，所有板块的去化风险大致可以分为五个梯级：
1、去化周期5年以上：包括富阳区的银湖科技城、余杭区的仁和、超山和临安区的滨湖新区。银湖科技城是杭城风险最高的板块，所有房源去化完毕需要127个月，超10年的时间；滨湖新区在售项目较多，但去化一般，去化周期在67个月；超山、仁和长期库存较大，但板块基础较差，市场需求一般，去化压力也较大；
2、去化周期3-5年之间：包括萧山区的空港新城、南部卧城、萧山科技城；临安区的青山湖科技城、锦南、锦北；富阳区的东洲、富春；主城区的城东新城、河庄板块。以上板块除城东新城之外，基本为远郊边缘板块，去化风险相对较高；
3、去化周期2-3年之间：共计18个板块，包括主城区的艮北新城、丁桥、祥符、三墩北、桃源、义蓬；余杭区的崇贤新城、塘栖、径山；萧山区的新塘、萧山开发区、湘南；富阳区的富春、江南新城，去化压力适中；
4、去化周期1-2年之间：共计26个板块，包括主城区的湖滨、武林、南星、申花、大关、上塘、三里亭、长睦、九堡、滨江区政府、奥体博览城、下沙大学城北；余杭区的未来科技城核心、老余杭、中泰、良渚新城、北部新城；萧山区的钱江世纪城、湘北、湘湖、闻堰；富阳区的鹿山新城等，具备较大的进入空间；
5、去化周期1年以内：共计有38个，包括以蒋村、之江度假区、临平新城、萧山老城、三墩、文晖等为代表的好地段板块，房源稀缺；另有部分非主流板块，在售和待售项目都较少。
此外，以主城区的翠苑、三塘、运河新城、笕桥、西兴、长河、浦沿，余杭区的乔司，萧山区的戴村镇为代表的板块，由于板块房源断档已久，近年来无成交，但后期有不少隐性房源待上市，因此去化周期严重偏高，基于上述情况，不能单纯以去化周期来判断板块风险，综合考虑板块的价值和库存量，我们认为以上板块未来风险指数较低。
02 各大板块投资风险建议
上城、下城区：豪宅集中地，严重断档
投资建议——该出手时就出手，但目标客源本身基数较小，但对房企的高端产品的打造能力和客户积累厚度要求高！
西湖区（含之江）：强资源、强配套，去化无压力
表：西湖区（含之江）在售及纯新盘项目一览表
库存特征——有在售项目的板块仅三墩北、留下和之江度假区；广义库存三墩北>之江度假区>翠苑>蒋村>留下>转塘，三墩北是西湖区仅有的有项目可售的刚需板块，翠苑、蒋村、留下地价都在3万+，未来也将以排屋别墅产品为主；黄龙、文新、紫金港、三墩、小和山、双浦、云谷目前无库存。
投资建议——黄龙、蒋村、翠苑、文新、之江度假区等，成熟市场、占据资源优势，价值属性无可争议，建议重点关注，地块需打造为市场标杆，以品牌搏溢价；三墩北处上升期，刚需产品为主，板块内楼盘热度较高，未来也建议重点关注；云谷、双浦、小和山目前基础较差，且暂无供地计划，谨慎进入。
江干区：库存大户，竞争激烈，产品类型全面
表：江干区在售及纯新盘项目一览表
投资建议——城东新城库存积压相对较为严重，去化周期将近4年，当前进入亟需警惕去化风险；钱江新城核心区、采荷、华家池、金融城未来基本无地可推，且地价较高，建议择机关注；艮北新城、江湾新城、丁桥等板块规划利好，去化压力尚可，可重点关注；国际商贸城、江干科技园等外围板块基建配套待改善，可择机关注。
拱墅区：申花同质产品积压，城北刚需板块存空间
表：拱墅区在售及纯新盘项目一览表
投资建议——拱宸桥、申花板块价值属性最强，出清周期较短，但拱宸桥无地可推，申花产品同质化严重，竞争激烈，拥有强品牌、强产品力的房企可重点关注；上塘、大关房价相对较低，适合刚性改善客户，可重点选择进入；运河新城、祥符、桃源、半山等，作为杭城市区少有的刚需板块，且断供已久，仍有较大空间；杭钢新城目前基础较差，建议谨慎进入。
滨江区：网红区域，库存健康，去化无忧
库存特征——奥体博览城>西兴>长河>滨江区政府>浦沿，奥体博览城杭州壹号院后期还有超20万方的待推体量；西兴、长河、滨江区政府、浦沿均有待上市项目，如中海云宸、绿城晓风印，地价多在3万以上，高端豪宅属性强；东冠浦沿项目地价不足2.2万，是目前区域内的价值洼地；一桥南、白马湖无项目在售。
投资建议——奥体博览城、一桥南、滨江区府、西兴、长河板块宅地稀缺，配套成熟，周边客户群厚度可观，建议重点关注；浦沿、白马湖条件相对一般，但性价比高，再加上滨江区强劲的年轻客户群体，去化无忧，也可重点关注。
钱塘新区：楼市新贵，未来可期
投资建议——省政府刚批准设立的“钱塘新区”，未来将成为杭州楼市新贵。下沙区域金沙湖、下沙沿江值得关注，尤其是金沙湖板块断供已久，库存较为健康；大学城北战略布局。大江东区主要承接下沙外溢，作为产业集聚区，长期空间仍有限，相对来说，义蓬居住氛围相对成熟，楼市热度也高，建议重点关注；河庄近期压力较大，短期不建议进入；新湾、前进工业园、临江新城居住氛围一般，基础差，建议择机关注优质地块。
余杭区：房源最多，刚需重点关注，热点板块未来空间大
表：余杭区在售及纯新盘项目一览表
库存特征——总库存排序：未来科技城>崇贤新城>良渚新城>北部新城>东湖>超山>乔司>星桥>仁和>老余杭>闲林>临平新城>中泰>塘栖>径山，未来科技城、良渚新城、北部新城前期供地量较大，但板块强规划、市场热度高，去化压力均较小，去化周期一年左右；崇贤新城压力相对较大，板块内在售和待售项目均较多；闲林、中泰、老余杭老项目太多，积压库存严重，新项目较少；临平区域核心板块库存健康，超山、仁和等边缘板块常年无成交，长期供大于求，去化周期较高。
投资建议——
未来科技城组团，未来科技城核心区未来尤可期，板块库存高，但去化也快，总价可控的高层产品空间大，老余杭承接未来科技城外溢，建议重点关注；闲林、中泰在售库存在慢慢去化，新项目较少，可适当关注；高铁新城、南湖新城尚处于概念启动期；
临平组团存量健康，但板块差距较大，建议重点关注配套相对成熟的临平新城核心区、星桥、乔司、东湖板块，但板块地价高企，限价未放开下，项目利润空间较小；崇贤新城库存整体较大，不适合短期进入，超山、仁和、塘栖市场需求量一般，长期库存压力大，临平运河处于边缘化，不建议进入；
良渚组团，良渚新城、北部新城客户基础较好，去化压力适中，短期仍有空间；
瓶窑组团，整体条件较差，其中瓶窑断供已久，可以择机进入，径山离市区太远，不建议进入。
萧山区：库存相对集中，南部卧城贴身肉搏
表：萧山区在售及纯新盘项目一览表
库存特征——总库存：南部卧城>萧山开发区>萧山科技城>空港新城>钱江世纪城>湘北>新塘>新街>萧山区政府>湘湖>湘南，南部卧城、科技城、空港新城近年来出地量大，库存堆积严重，去化风险最高；开发区在售项目较多，后期仅一个项目入市，压力适中；钱江世纪城、湘湖、湘南、湘北、宁围等均仅有一个新盘入市，去化压力不大；乡镇市场不活跃，出地少，基本处断供状态。
投资建议——钱江世纪城、萧山区政府、萧山老城市场成熟，在地价可控之下重点入手；开发区毗邻奥体，发展潜力大，湘湖区域资源禀赋强，距离滨江近，也可重点关注；新街、宁围可承接滨江的外溢，又有萧山本土需求，也可予以关注；南部卧城贴身肉搏但有价格优势，萧山科技城强规划，目前处价值洼地，但孵化期相对会更长一些，两板块建议择机关注；空港新城相对于萧山科技城条件更为一般，下属乡镇基本有地缘客户为主，自给自足，不建议进入。
富阳区：银湖长期去化风险高，重点关注富春、鹿山新城
表：富阳区在售及纯新盘项目一览表
库存特征——富阳库存情况相对健康，总库存：银湖科技城＞富春＞东洲＞鹿山新城＞江南新城，银湖科技城4个在售老项目后续仍有较大体量房源加推，未来新上市项目5个，整体去化压力居全市首位；富春地块断供，市场热度高，去化压力适中；东洲是典型的低密板块，去化速度较慢；鹿山新城、江南新城为区域发展新区，库存体量小。
投资建议——富春为富阳本地自住和下属乡镇客户进城置业首选，板块成熟，客户承价能力较高，建议重点跟进；银湖、鹿山规划利好，可重点关注，但银湖库存堆积，去化风险高，短期不建议进入；东洲承接之江转塘等外溢客户，去化压力也较大，控制地价前提下择机关注；江南拥有高铁站利好，且地价便宜，但目前城市界面差，可以择机关注。
临安区：库存量过大，投资暂行观望
表：临安区在售及纯新盘项目一览表
库存特征——区域整体库存量过大，近期楼市需求明显跟不上供应。总库存排序：青山湖科技城>锦北>滨湖新区>锦南>锦城>玲珑，去化压力排序：滨湖新区>锦南青山湖科技城>锦北>锦城>玲珑，滨湖新区、锦南成交少，待入市项目较多，去化周期偏高；青山湖科技城库存最大，热度最高，去化周期53个月；锦北、锦城、玲珑库存较小，压力一般。
投资建议——区域投资建议暂缓，如有合适机会，建议青山湖科技城强产业、强规划，滨湖新区规划利好加持可重点关注；锦城、锦北老核心区，本地客户认可度高，也可关注；锦南、玲珑择机关注。
