榜单解读
2月春节假期三四线城市返乡置业潮爽约，成交出现明显下滑。但节后最近两周部分核心城市市场出现了一定的回暖势头，我们认为主要是两方面原因造成，一方面房地产市场有“小阳春”的时间节点；另一方面调控放松的预期让部分观望已久的客户入市。但目前的“回暖”仅限于核心城市及热点项目市场，整体成交规模也未出现明显的增长，因此尚不能解读为市场全面转暖的信号。
我们认为2019年将是房地产市场销售“小年”，各线城市仍将延续持续分化的市场格局。长期来看，高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，房企将由高速增长转向有质量增长。
1 2月百强规模环比下降22.9%，同比下滑11.6%
2019年开年以来，虽然全国有近20城出现了不同程度的政策松绑，但受2月春节因素影响，市场尚未有明显回暖迹象。TOP100房企2月单月的整体销售规模（操盘金额）较1月环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%。按照可比口径统计，2月百强销售额同比下滑11%左右。
尽管入榜房企2月业绩环比下降，但从1-2月累计销售情况来看仍然强于整个行业，百强销售规模与去年同期基本持平。在入榜的60余家上市房企中，累计业绩同比上升的房企数量超6成。从单月来看，上市房企业绩同比上升的房企数量也超过6成。
2 标杆房企上榜门槛有所下滑
此外，TOP10及TOP20梯队房企的销售金额门槛较去年同期有一定下滑，销售权益榜TOP10房企的入榜门槛为171.3亿元，降幅近20%。除此之外，其他各梯队房企的销售金额门槛与去年同期基本持平。
3 节后部分核心城市“转暖”，市场分化延续
2月房地产市场呈现两阶段变化：其一，春节市场持续转冷，三四线城市返乡置业潮爽约。春节两周（1月28日-2月10日），三四线城市并未迎来市场期盼已久的火爆销售场景，成交量不增反跌，暂以23%同比跌幅居前。诸如徐州、淮安等返乡置业型城市成交明显遇冷，成交量同比皆腰斩。
其二，节后市场渐有回暖征兆，尤其是那些市场调整到位的核心一二线城市，楼市、地市皆有转暖的迹象。譬如，南京再现抢购热潮，部分项目开盘当天实际到访量多达3千人，1个半小时便告售罄，市场热度可见一斑。与此同时，苏州节后首场土拍堪称火爆，参拍房企数量明显增多，多宗地高溢价出让，最终7宗地揽金近百亿，这与前期底价成交乃至流拍形成强烈反差。
我们认为节后市场回暖仅限于部分城市、部分项目，持续时间周期存疑，并非市场全面转暖的信号。预计各线城市仍将延续持续分化的市场格局，意即一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定，三四线城市依旧面临较大的调整压力。
4 2019年房企战略将聚焦主业、稳健发展
2019年以来，部分规模房企已针对今年的宏观经济形势、行业发展机遇以及企业自身的战略发展方向作出了预判和规划。目前来看，多数规模房企对市场预期持谨慎乐观的态度，战略判断主要集中在以下几大方向。
宏观经济下行压力较大
从宏观趋势来看，2019年无论是经济还是房地产本身都有一定压力。目前经济下行“L”型走势尚未完成探底，上半年压力会相对较大。从政策层面来看，我们认为2019年出台的政策会以对整体经济、对房地产相对有利的政策为主。
从高速发展转向稳健发展
2016年至今，中国房地产行业经历了增长最快的三年，房企通过高周转、高杠杆完成了规模的快速扩张。目前市场面临经济下行压力，大部分规模企业在发展战略上也从高速发展转向稳健发展。房企投资将以稳健为主、追求有质量发展，整体的规模增速也会较前两年有所回落。
聚焦地产开发主业
目前行业形势下，聚焦主业对于房企而言仍将是重中之重。一方面，目前中国的城镇化进程还在持续，未来一段时间内中国房地产行业仍将维持较大规模。另一方面，目前不同地区、不同城市之间的不平衡不充分发展问题较为凸显，部分城市仍具备一定的发展潜力。
多元化业务中发展强项
2019年，规模房企在多元化业务的发展中也将更有所侧重，将以发展强项为主而不再是全面出击。部分新业务面临未来前景不明、模式不清、目标模糊等问题，房企需要对资源进行重新梳理调配。通过不断摸索商业模式，把资源用更有发展潜力的业务上去。
更重视产品的打造
随着中国房地产市场进入平稳增长阶段，规模房企将重新审视产品打造的重要性。我们认为，在当前的市场环境下，如何通过产品赢得客户、赢得市场是非常重要的，相信2019年房企的产品打造将会较过去三年有较大提升。
