二线城市商业地产库存高企
根据国家统计局和地方统计部门数据，近三年我国商业地产库存整体居高不下，去化缓慢，供过于求的矛盾不断加剧。
国家统计局发布的数据显示，2019年1-4月份，全国商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%。其中，办公楼销售面积下降12.4%，商业营业用房销售面积下降8.8%。4月末，商品房待售面积5.1亿平方米，比3月末减少266万平方米，其中商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。
统计机构的数据还显示，商业地产已经连续几年销售下滑，导致投资和开工面积也在连续下滑。据国家统计局数据，2018年，全国办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。
根据中指院发布的数据，2018年1-11月，商业地产开发投资额18489亿元，同比下降10.2%，商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7个百分点至16.8%。从需求端来看，商业地产销售规模同比下降明显。2018年1-11月，全国商业地产销售面积为13724万平方米，同比下降6.8%。中指院的报告还显示，自从2016年以来，在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓。
在近年来户口放开力度最大、人才吸引数量最多的二线城市，商业地产的泡沫也并没有被吸收。据戴德梁行发布的数据，2019年第一季度，杭州市甲级写字楼总存量为299.1万平方米，空置率环比上升3.5个百分点，为15.3%，滨江部分区域空置率达到35.3%。一季度，市场对办公空间的需求显示出缓和、租赁需求减弱的迹象，全市净吸纳量下降到-65，177平方米，这是杭州自2016年四季度以来首次降至负值。一季度，杭州甲级写字楼整体租金下跌4个百分点，租金为人民币142.8元/平方米/月。
根据戴德梁行统计，2018年南京写字楼持续下滑，多数项目去化低迷，月均去化不足2000平方米，并且随着供应量加大，截至去年3季度末，全市写字楼库存量已达130万平方米，库存去化周期或将长达52个月。南京写字楼的成交均价继续下探，三季度全市写字楼成交均价为16198元/平方米，同环比都是在继续下降。
记者采访了解到，不仅强二线城市的商业地产库存高企，中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题。昆明是中等二线城市中的典型，当地住宅装修网发布的数据显示，目前商业地产存量连续3年处于500多万平方米的高位，明显过大，按照最近三年的平均去化速度，需超过100个月才能消化掉。记者咨询多个城市业内人士了解到，在南宁、海口、徐州、常州等二三线城市都存在CBD规划过多，商业地产空置严重等现象。
商业地产销售困境逐渐凸显
记者采访获悉，商业地产销售变长、库存高位运行几乎是一个全国性的问题，并且近年来愈演愈烈。
亚东建设集团总裁刘成刚表示，商业地产有四个产品形态，包括写字楼、商铺、公寓以及车位。其中，公寓类住宅是这四类产品中去化周期最短的，可能两三年的时间就能消化。而商铺和写字楼的去化周期很长，这受两个因素影响，一是开发商普遍饱和式供给商铺，几乎每个居民小区周围都要修一圈。其次是受电商的冲击很大，电商以低廉的成本针对近期河北固安楼市出现的异动，北京商报记者6月24日获悉，固安房管局已经对区域内各大售楼处进行一轮突击巡查，此前因为声称可包办准购证而大火的中南·熙悦售楼处被贴上了封条，另有一些等待最新房源预售批复的售楼处选择“暂时歇业”，不再对外开放接待客户。
北京商报记者在中南·熙悦售楼处门口看到，房管局的封条已经贴上。按照固安一楼盘渠道商的说法，中南·熙悦之所以被房管局暂时查封，是因为其当前宣传的1号楼仍未取得预售许可证，但售楼处人员却向购房者违规收取排卡费用。据悉，上述排卡费用以“意向金”的名目收取，具体金额为2万元。至于中南·熙悦售楼处何时能再度开放，渠道商表示需要再等待一些时日。
北京商报记者就项目为何会被查封、是否存在违规包销等问题，致电中南·熙悦，截至发稿，尚未有回应。
在房管局巡查过后，固安一些售楼处转为谨慎地接待外来客户，如九鼎·学府清华、城投·御景园项目仍对外正常开放售楼处，但当购房者李朗进一步询问购房资质如何过审时，销售人员则不愿详谈，并强调自己是依法合规经营的房企，外地客户如想购房，只能满足三年以上完税或者社保缴纳条件。而在李朗看房期间，仍有销售人员接待着并不具备资格的外地客户。
不过，对于不具备资格到底还能不能买，另有多个项目销售人员表示，“只要银行征信和资金没问题，外地人可以买”。
“这几天总有记者暗访调查情况，上面提到的项目说不对外地人出售房源，应该都是出于谨慎考虑放弃了一部分客户。”一名承接固安各大楼盘房源的渠道商透露，因为购房准入门槛被打破，3月以来固安售房数量已有几千套，一些售楼处每月房源销售量都在两三百套左右，其中也承载了一部分譬如南航、东航转移到新机场的航空公司相关人员。
诸葛找房数据显示，固安在限购之前新建商品住宅月度成交量维持在1000-4000套范围内波动，直到2016年4月首次限购政策颁布，5月成交量骤降，6月成交量大幅反弹，截至2016年11月当月成交量仅为557套，后小幅反弹。随着2017年限购政策的颁布，固安成交量持续下滑，之后成交量一直维持低位水平，月均成交量不超过1000套。
“从固安新建商品住宅销售均价来看，2016年4月颁布的限购政策，对固安新建商品住宅销量有所影响，但对其价格并未起到影响，销售均价持续走高。直到2017年的限购令发布，固安新建商品住宅销售均价呈现波动下滑，之后一直处于低位水平波动，直至2018年底销售均价有所上涨。”诸葛找房数据研究中心首席分析师国仕英说道。
据了解，在2016年4月廊坊市出台的调控政策“廊九条”中，廊坊市规定实行住房限购和差别化住房信贷政策：非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款不得低于30%等，仅包括廊坊“北三县”（位于北京与天津之间的河北廊坊市的三河市、大厂回族自治县以及香河县）和固安县。
2017年3月21日，廊坊市房管局等多部门联合出台了《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。
2017年6月2日，廊坊市进一步加码调控措施，再度出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，指出非当地户籍居民家庭能够提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。
“我确实很想买房，但是相比侥幸购房，我更关注这笔不小的交易到底安全不安全。说实话，销售人员在房管局巡查前后对于购房资质躲闪的态度，让我更加放心不下。”已经在固安看了半年房的李朗在发现有项目被查封之后，更加担心开发商口中的准购证是否靠谱。
