上海易居房地产研究院近日发布的《2019年2月40城土地市场报告》显示,受春节因素影响,2月份40个典型城市土地成交建筑面积同比下降29.4%,土地出让金收入同比下降27.5%,土地成交均价同比下跌11.3%,土地成交溢价率同比下降12.1个百分点,各项指标均大幅回落。
易居研究院研究员王若辰对中房网表示,综合各项指标来看,目前40城土地市场相比去年同期出现明显的降温态势。从《2019年政府工作报告》来看,基调是促进房地产市场平稳健康发展,稳步推进房地产税立法。政策方面并未放松,仍然以“稳”为主。随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变,全国的土地市场仍会继续降温。
多项指标同比增速转负
土地成交建筑面积方面,1-2月累计同比下降16%。报告显示,2月份40个典型城市土地成交建筑面积2849万平方米,环比大幅下降40.8%;同比大幅下降29.4%,且已经连续4个月下降。与2018年2月份相比,40城土地成交量下降明显。
土地出让金收入方面,连续两个月同比下降。报告显示,2月份40个典型城市土地出让金收入为1378.5亿元,环比下降36.6%,同比下降27.5%。自2018年下半年以来全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。进入2019年,土地出让金连续两个月环比下降。易居研究院认为,目前政策与经济环境并未发生大变化,预计未来会持续这一下降趋势。
值得注意的是,杭州土地市场在2018上半年异常火爆,下半年后地市降温,多宗土地流拍。2018年杭州全年土地出让金居全国首位,进入2019年后地市降温明显,将逐步回归理性水平。此外,苏州与杭州类似,属于强二线城市,2018年上半年土地市场过热,2019年土地出让金同比下跌较大。在易居研究院看来,一线城市土地市场调整时间较长,上海土地出让金同比增加主要是因为地价的上涨,而非成交量的扩大,而福州土地出让金同比增加主要来源于成交量的扩大。
土地出让均价方面,连续12个月同比下跌。报告显示,2月份40个典型城市土地成交均价为4194元/平方米,环比上涨1.7%,同比下跌11.3%,地价相比2018年同期下跌较明显。
土地成交溢价率方面,同比下降12.1个百分点。报告显示,2月份40个典型城市土地成交溢价率为9.2%,与1月相比上升0.5个百分点,与去年同期相比下降12.1个百分点。
一二三线地市集体降温
从城市分类来看,一线城市成交建筑面积同比下降9.5%。报告显示,2月份4个一线城市土地成交建筑面积为328.4万平方米,环比下降5.2%,同比下降9.5%。环比成交面积因受春节假期影响,除广州外均为负增长。从同比变化来看,广州和北京成交面积同比增长,上海和深圳同比下降。
二线城市方面,成交建筑面积同比下降34.5%。报告显示,2月份二线城市土地成交建筑面积为2136.1万平方米,环比下降35.6%,同比下降34.5%;成交均价为3618.8元/平方米,环比上涨0.1%,同比下跌20.1%。
三线城市方面,呈现量价齐跌态势。报告显示,2月份三线城市土地成交建筑面积为384.7万平方米,环比下降66.5%,受春节假期影响较大;同比下降6.8%,同比增幅从2018年10月份开始已进入震荡下跌阶段;成交均价为1993.4元/平方米,环比下跌6.6%,该价格已经低于2018年12月份的低点2024.1元/平方米;同比上涨14.4%。对此,易居研究认为,主要因为2018年下半年三线城市,特别是弱三线城市房地产市场处于较火热的板块轮动上涨阶段。
【说明】:报告中所统计的土地为通过招牌挂方式成交的商品房用地,具体土地性质包括纯住宅、商住、商办及综合用地。土地成交均价及土地成交溢价率的计算,均取过去6个月此类指标的移动平均值。
【附:40个典型城市分类】
4个一线城市:北京、上海、广州、深圳
22个二线城市:大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南
14个三四线城市:扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊
报告来源:上海易居房地产研究院
执笔人:王若辰